Þær miklu íbúðaverðshækkanir sem við höfum öll séð upp á síðkastið eru ekki síst fylgifiskur afleiðinga kórónuveirufaraldursins. Árin 2020-2022 hækkaði íbúðaverð hér á landi um helming. Hvort sem litið var til sérbýlis, fjölbýlis, höfuðborgarsvæðisins eða landsbyggðarinnar hækkaði verðið skarpt og ekkert lát virtist á hækkunum.

Þetta var ekki séríslenskt ástand, þó við höfum vissulega brett nokkuð ákveðnar upp á ermarnar en margar aðrar þjóðir. Frá fjórða fjórðungi ársins 2019 til þess þriðja 2022 hækkaði raunverð (verð að frádreginni verðbólgu) íbúðahúsnæðis hér á landi um 29,5%, en 18,8% á OECD svæðinu öllu.

Hvers vegna hækkaði verð svona mikið?

Er nema von við spyrjum okkur hvers vegna íbúðaverð hafi hækkað eins mikið og raun ber vitni, á tímum samdráttar, óvissu og og umtalsverðs efnahagslegs skaða sem faraldrinum fylgdi?

Ýmislegt hafði áhrif, en sennilega vegur lækkun vaxta þyngst. Seðlabankinn hafði vissulega hafið vaxtalækkunarferli sitt áður en faraldurinn skall á en til að vega gegn efnahagslegum áhrifum hans var skipt um gír og vextir lækkaðir niður á slóðir sem íslenskir lántakar höfðu ekki áður þekkt. Það varð óvenju hagstætt að taka lán og það jók kaupgetu fólks. Á markaði þar sem eftirspurn virtist talsvert meiri en framboðið leiddi þetta til mikilla verðhækkana.

Það tekur tíma að byggja og þó svo mikill fjöldi íbúða kæmi inn á markaðinn var það ekki nóg til að vega upp á móti uppsöfnuðum skorti og koma á jafnvægi framboðs og eftirspurnar. Sem dæmi má nefna að árið 2020 var metár í þessu samhengi, þegar yfir 3.800 eignir bættust við heildarfjölda íbúða en þrátt fyrir það bætti enn í hækkunartaktinn.

Auk þessa má nefna sem áhrifaþætti á verðhækkanir mikinn fjölda aðflutts vinnuafls og breytingar á högum fólks vegna heimavinnu í faraldrinum.

Staðan í dag og stefnan fram veginn

Eins og áður segir hefur markaðurinn róast og hann virðist í betra jafnvægi en síðustu misseri. Vissulega hefur aukið framboð eigna undanfarin ár haft áhrif en 11 stýrivaxtahækkanir í röð vega líklega ekki síður þungt í þróun íbúðaverðs en lækkanirnar gerðu, auk þess sem skilyrði til lántöku voru hert.

Í nýútgefinni þjóðhagsspá Greiningar Íslandsbanka er ítarlegar upplýsingar um íbúðamarkaðinn að finna. Þar segir meðal annars: „Ýmis önnur merki má sjá um rólegri íbúðamarkað og þar má helst nefna að dregið hefur úr viðskiptum. Velta er talsvert minni og kaupsamningar færri en áður. Í nýlegri skýrslu Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar (HMS) kemur einnig fram að töluvert færri íbúðir seljast yfir ásettu verði en áður, en fjöldinn allur af íbúðum seldist yfir ásettu verði þegar mest var. Í desember seldust um 17% íbúða á höfuðborgarsvæðinu yfir ásettu verði og hefur þetta hlutfall lækkað talsvert. Það er nú á svipuðum stað og fyrir faraldur.“

Þá er rætt um áhrif aukins framboðs húsnæðis og spáð fyrir um þróun húsnæðisverðs næsta kastið:

„Hluti af þessu aukna framboði eru nýjar íbúðir, eða um 35% af heildinni. Líklega mun þetta hlutfall hækka enn frekar á næstu misserum. Í kringum 3.000 nýjar íbúðir komu á markað á nýliðnu ári sem seldust jafnóðum í þeirri miklu eftirspurn sem þá ríkti. Samkvæmt íbúðatalningu Samtaka iðnaðarins og HMS eru nú um 3.200 íbúðir væntanlegar á markað bæði á þessu ári og því næsta. Talið er að óuppfyllt íbúðaþörf sé á bilinu 3.000- 4.000 íbúðir á ári en það fer eftir mati á íbúafjölda sem er nokkuð óljós og líklega ofmetinn hér á landi. Ef svo reynist gæti verið að framboðið sem væntanlegt er á markaðinn á næstu tveimur árum dugi til að anna þeirri eftirspurn sem er til staðar á markaðinum. Það má þó ekki gleyma því að enn mælist umtalsverð eftirspurn á íbúðamarkaði. Vinnumarkaður er spenntur og útlit fyrir talsverða fólksfjölgun á næstu misserum. Sparnaður heimila mælist enn yfir meðaltali og kaupmáttur launa mun vaxa aftur á þessu ári. Við teljum því ólíklegt að íbúðaverð muni lækka eitthvað að ráði. Það gæti farið svo að verð lækki einstaka mánuði en til lengri tíma litið mun það finna jafnvægi og fylgja öðru verðlagi samkvæmt spá okkar. Við spáum því að raunverð íbúða standi nánast í stað bæði á þessu ári og því næsta. Árið 2025 mun íbúðamarkaður vera í vissu jafnvægi og samhliða hjöðnun verðbólgunnar mun raunverð hækka um 1,2%.“

Hvernig fylgjumst við með?

Það getur verið erfitt að sjá fyrir sviptingar á mörkuðum, farsóttir, stríð og fleira sem áhrif getur haft á íbúðaverð og lánskjör. Við í Greiningu Íslandsbanka reynum þó okkar besta við að spá fyrir um þessi mikilvægu mál og birtum reglulegar greiningar og spár sem eru öllum aðgengilegar. Meðal þess sem þar má finna eru spár um þróun íbúðaverðs, stýrivaxta, verðbólgu, krónunnar og fleiri hagstærða sem geta haft áhrif á dagleg fjármál okkar. Það getur verið gagnlegt og dýrmætt að fylgjast vel með.

Hér að neðan má skrá áskrift að póstunum okkar.