Íbúðaverð sveiflast til

Íbúðamarkaðurinn hefur komið okkur nokkuð á óvart á undanförnum mánuðum. Íbúðamarkaður snöggkældist undir lok sumars í kjölfar stýrivaxtahækkana og útlit var fyrir að hann væri loksins að róast og það hratt. En þar með er ekki öll sagan sögð, verð hækkaði á nýjan leik strax á haustmánuðum. Vísitala íbúðaverðs sem birtist fyrr í vikunni hækkaði um 0,6% í október á milli mánaða. Hækkunin stafaði af verðhækkunum á fjölbýli en í september, þegar vísitalan hækkaði um 0,8%, var ástæðan verðhækkun á sérbýli. Verð á íbúðamarkaði er að því að sveiflast nokkuð til og mun mögulega gera það áfram á allra næstu mánuðum þar til ákveðnu jafnvægi er náð.

Hagstofan mælir markaðsverð íbúðarhúsnæðis, sem er svipuð mæling og vísitala íbúðaverðs sem Þjóðskrá mælir. Mælingarnar báðar byggja á þriggja mánaða meðaltali samkvæmt þinglýstum kaupsamningum en helsti munurinn er að Hagstofan mælir einnig verð á landsbyggðinni. Það er allnokkur fylgni á milli þessara tveggja mælinga eins og sést á myndinni hér að ofan. Myndin sýnir markaðsverð íbúðarhúsnæðis með eins mánaðar töf miðað við vísitölu íbúðaverðs. Því getur vísitala íbúðaverðs í síðasta mánuði gefið nokkuð góða vísbendingu um íbúðaverðið í nóvembermælingu Hagstofunnar.

Við spáum því að reiknaða húsaleigan, sem byggir á markaðsverði íbúðarhúsnæðis og vaxtaþætti, hækki um 0,7% milli mánaða (0,14% áhrif á VNV). Við gerum síðan ráð fyrir að verðið muni jafnt og þétt róast á næstu mánuðum. Greidd húsaleiga hækkar um 0,6% (0,03% áhrif á VNV). Þannig mun húsnæðisliðurinn í heild hækka um 0,6% (0,17% áhrif á VNV) gangi spá okkar eftir.

Krónan veikist og innfluttar vörur hækka í verði

Útlit er fyrir að innfluttar vörur muni hækka í verði á næstu mánuðum vegna þess hve krónan hefur veikst mikið undanfarið. Frá sumarbyrjun hefur krónan veikst um nærri 8% gagnvart helstu myntum og frá síðustu verðbólgumælingu hefur krónan veikst um tæp 5%. Þetta hefur talsverð áhrif á innflutningsverðlag. Í síðasta mánuði hækkaði verð á matar- og drykkjarvörum um 1,5% þar sem munaði mest um verðhækkun á lambakjöti sem hækkaði um 16%. Svona útlaga er erfitt að spá fyrir um og hafði hann talsverð áhrif á októbermælinguna.

Miðað við verðmælingu nú í nóvember er veikari króna að hafa talsverð áhrif á verð ýmissa vara. Það helsta sem vegur til hækkunar eru matar- og drykkjarvörur sem hækka í verði um 0,5% (0,08% áhrif á VNV) auk húsgagna og heimilisbúnaðar sem hækkar um 0,9% (0,06% áhrif á VNV).

Aðrir helstu liðir eru eldsneyti sem hækkar í verði um 0,9% (0,03%), aðrar vörur og þjónusta sem hækkar um 0,4% (0,03% áhrif á VNV) og heilsa sem hækkar um 0,6% (0,02% áhrif á VNV) en lyfjaverð fylgir gengi krónu að mestu leyti.

Það sem vegur á móti þessum hækkunum er lækkun á flugfargjöldum. Í nóvember lækka gjarnan flugfargjöld og miðað við mælingu okkar er engin breyting þar á þetta árið. Við spáum því að flutningar í lofti lækki um 7,2% (-0,18% áhrif á VNV).

 Verðbólgan hjaðnar hægar en við væntum

Verðbólguspá okkar í nóvember er nokkuð dekkri en fyrri verðbólguspá. Verðbólgan mun líklega hjaðna hægar en við væntum og að þessu sinni eru helstu sökudólgarnir krónan og íbúðamarkaðurinn. Við getum huggað okkur við það að á næsta leyti detta út úr tólf mánaða mælingunni ansi stórir hækkunarmánuðir. Það verður því að telja ansi líklegt að verðbólga muni hjaðna á næstunni þó það verði hægar en áður var spáð. Í skammtímaspá okkar gerum við ráð fyrir 0,4% hækkun vísitölunnar í desember, 0,2% lækkun í janúar og 0,6% hækkun í febrúar. Gangi spá okkar eftir mun verðbólga mælast  7,9% í febrúar.

Það er talsvert i land að verðbólga nálgist 2,5% verðbólgumarkmið Seðlabankans og samkvæmt spá okkar mun það ekki gerast á spátímabilinu. Ef krónan helst stöðugri en hún hefur verið undanfarið og íbúðamarkaður róast mun það hjálpa mikið við hjöðnun verðbólgunnar á næstunni. Langtímaspá okkar hljóðar upp á 6,4% verðbólgu að jafnaði árið 2023 og 4% árið 2024.

Það er ýmislegt sem þarf að ganga upp til að verðbólga hjaðni og það hratt. Helstu forsendur spár okkar eru rólegri íbúðamarkaður og styrking krónu þegar lengra líður á spátímann. Annar og stór óvissuþáttur í spánni okkar eru kjarasamningarnir en mikil spenna er á vinnumarkaði og ljóst að kjaraviðræður komandi mánaða verða veruleg áskorun. Í spánni okkar erum við samt sem áður að gera ráð fyrir talsverðum launahækkunum á næsta ári.

Lagalegur fyrirvari

Skýrsla þessi er tekin saman af Greiningu Íslandsbanka hf. (Íslandsbanki).

Upplýsingar í skýrslu þessari eru upprunnar frá innlendum og erlendum upplýsinga- og fréttaveitum, sem taldar eru áreiðanlegar, ásamt opinberum upplýsingum, eigin úrvinnslu Greiningar og mati á hverjum tíma. Upplýsingarnar hafa ekki verið kannaðar sjálfstætt af Íslandsbanka og ábyrgist bankinn ekki nákvæmni upplýsinganna, áreiðanleika eða réttmæti þeirra. Skoðanir höfunda geta breyst án fyrirvara og ber Íslandsbanka ekki skylda til að uppfæra, lagfæra eða breyta skýrslunni við breyttar forsendur.

Skýrslan er einungis birt í upplýsingaskyni og skal því ekki litið á hana sem ráðleggingu/ráðgjöf um að ráðast eða ráðast ekki í tiltekna fjárfestingu eða tilboð um að kaupa, selja eða skrá sig fyrir tilteknum fjármálagerningum. Íslandsbanki og starfsmenn bankans bera ekki ábyrgð á viðskiptum sem kunna að vera gerð á grundvelli þeirra upplýsinga sem fram koma í skýrslunni. Þeim aðilum sem hafa hug á viðskiptum er bent á að leita sér sérfræðilegrar ráðleggingar og kynna sér vel hina ýmsu fjárfestingarkosti sem í boði eru. Fjárfestingum fylgir ávallt fjárhagsleg áhætta og ber m.a. að hafa í huga áhættu vegna alþjóðlegra fjárfestinga og gengisflökts gjaldmiðla. Fjárfestingamarkmið og fjárhagsstaða fjárfesta er mismunandi. Bent skal á að árangur í fortíð er ekki trygging um árangur í framtíð.

Skýrslur og aðrar upplýsingar sem berast frá Íslandsbanka eru einungis ætlaðar til einkanota. Hvorki má afrita efnið, vitna í það né dreifa því, í heild eða að hluta, án skriflegs leyfis frá Íslandsbanka.

Skýrsla þessi er stutt samantekt og ber ekki að líta svo á að í henni sé að finna allar tiltækar upplýsingar um þau viðfangsefni sem hún fjallar um.

Eftirlitsaðili: Fjármálaeftirlitið (www.fme.is).

BANDARÍKIN

Skýrslu þessari eða afritum hennar má ekki dreifa í Bandaríkjunum eða til viðtakenda sem eru bandarískir ríkisborgarar í andstöðu við takmarkanir sem kveðið er á um í bandarískum lögum. Dreifing skýrslunnar í Bandaríkjunum kynni að teljast brot á þeim lögum.

KANADA

Upplýsingarnar í skýrslu þessari eru ekki ætlaðar til dreifingar eða útbreiðslu með neinum hætti í Kanada og því ber ekki að líta á þær sem fjármálaráðgjöf eða ráðleggingu um fjárfestingar í skilningi kanadískra verðbréfalaga.

ÖNNUR LÖND

Lög og reglugerðir í öðrum löndum kunna einnig að takmarka dreifingu skýrslu þessarar.