Samkvæmt gögnum sem Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS) birti í vikunni hækkaði ný vísitala leiguverðs um 3,2% í maí á meðan ný vísitala íbúðaverðs hækkaði um 1,4%. Hækkunin á íbúðaverðsvísitölunni er aðallega vegna verðhækkana sérbýlis, sem hækkaði um 2,5% á höfuðborgarsvæðinu og 2,6% á landsbyggðinni. Á sama tíma hækkaði verð fjölbýlis á höfuðborgarsvæðinu aðeins um 0,2% en lækkaði um 0,3% á landsbyggðinni.
Leigu- og íbúðamarkaður á siglingu
Vísitala leiguverðs hækkaði töluvert í maí og bendir til að mikil spenna sé á leigumarkaði þar sem vísitalan hefur hækkað langt umfram verðbólgu síðastliðið ár. Vísitala íbúðaverðs hækkaði einnig í mánuðinum en þó mun minna en vísitala leiguverðs. Óvíst er hvað þessar hækkanir segja til um verðbólguþróun næstu misseri. Þó benda þær til þess að húsnæðisliðurinn í vísitölu neysluverðs muni mögulega halda áfram að stríða okkur þó varast beri að draga of víðtækar ályktanir út frá einstaka mánaðarbreytingum.
Gæðaleiðrétt kaupverð sem liggur að baki nýju íbúðaverðsvísitölunni fæst með því að deila kaupverði hverrar fasteignar með fasteignamati hennar sem HMS segir að leiðrétti vísitöluna fyrir breytingum sem stafi af hærra hlutfalli nýlegra eigna í einum mánuði eða öðrum eiginleikum sem tekið sé tillit til í fasteignamati. Vægi fjölbýlis og sérbýlis ákvarðast svo af hlutdeild í heildarfasteignamati íbúðareigna landsins og því vægi sérbýla nokkuð hátt sem útskýrir áhrif á heildarvísitöluna. Eðli málsins samkvæmt getur sérbýlisvísitalan verið sveiflukenndari vegna færri kaupsamninga á bak við verðmyndunina.
Leigumarkaður á siglingu
Í næstu viku birtir Hagstofa vísitölu neysluverðs fyrir mánuðinn en það verður jafnframt í fyrsta sinn sem notast er við nýja aðferðafræði við útreikning á reiknaðri húsaleigu. Breytt aðferðafræði gengur út á að meta húsaleiguígildi tölfræðilega fyrir allar eignir sem eru í notkun á hverjum tíma og fá þannig líklegustu leiguupphæð á íbúðir sem ekki eru í útleigu. Líkanið byggir á gildandi leigusamningum þar sem um markaðsleigu er að ræða. Leiguvísitala HMS sýnir breytingar á nýjum leigusamningum yfir tveggja mánaða tímabil og því er ekki um að ræða sama mælikvarða. Samt sem áður bendir hækkun leiguvísitölunnar til þess að þó nokkur spenna sé á leigumarkaði en segir ekki til um hvert gildi reiknaðrar húsaleigu verður í næstu viku. Eins og má sjá á myndinni að neðan er leiguverðsvísitalan nokkuð sveiflukennd. Við teljum að til lengri tíma komi ný aðferð við útreikning á reiknaðri húsaleigu trúlega til með að draga úr sveiflum.
Ný leiguverðsvísitala byggir á samningum síðustu tveggja mánaða, þannig að vísitalan fyrir maí byggir á leigusamningum sem gerðir voru á höfuðborgarsvæðinu í maí og apríl. Hækkunin lýsir breytingum á nýjum leigusamningum á tímabilinu, þar sem leigan sem samið var um í nýjum samningum var 3,2% hærri en leigan sem samið var um í apríl og mars. Vísitalan hefur hækkað alla mánuði síðastliðið ár að desember undanskildum þegar hún lækkaði um tæplega 1,9%. Hækkunin nú í maí er sú mesta síðastliðna 12 mánuði en næst mest hækkaði hún í júní í fyrra þegar hún hækkaði um 2,7%.
Hvert stefnir íbúðamarkaður?
Við spáum því í nýlegri þjóðhagsspá að íbúðaverð hækki um 5,8% á þessu ári, 5,1% árið 2025 og 6,1% árið 2026. Þrír meginþættir koma til með að stuðla að áframhaldandi hækkun að okkar mati: endanleg áhrif uppkaupa ríkisins á íbúðarhúsnæði í Grindavík, fólksfjölgun og breytt samsetning fasteignalána. Lánþegar hafa í sífellt meiri mæli fært sig yfir í verðtryggð lán þar sem ströng skilyrði eru á hámarksgreiðslubyrði og óverðtryggðir vextir eru í sögulegu hámarki. Þá mætti segja að lánþegar hafi tekið verðtrygginguna í sátt á ný, a.m.k. tímabundið, sem skýrir mögulega hluta innkomu nýrra kaupenda á markaðinn. Samhliða vaxtalækkunarferli, sem við spáum að hefjist á seinni hluta ársins, og aukinni uppbyggingu nýrra íbúða teljum við að aðeins slaki á verðhækkunum á næsta ári. Þegar vextir og verðbólga fara að nálgast fyrri horf árið 2026 gerum við ráð fyrir að aukins verðþrýstings fari að gæta á ný. Íbúðum í byggingu hefur fækkað þar sem háir vextir eru farnir að bíta nokkuð fast og framleiðslukostnaður á hverja íbúð hefur aukist. Verktakar vilja tæma úr framleiðslupípunum áður en þeir hefja ný verkefni og þess vegna ætti uppbygging nýrra íbúða að taka við sér þar sem góður taktur hefur verið í sölu nýrra íbúða á þessu ári. Þar af leiðandi spáum við ekki viðlíka hækkun og þegar hæst lét en við gerum samt sem áður ráð fyrir raunverðshækkun á spátímanum.
Höfundur
