Íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 1,5% í mars frá mánuðinum á undan samkvæmt gögnum frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS) sem birtust síðdegis í gær. Þetta er mesta mánaðarhækkun á vísitölunni frá því í júní í fyrra. Nú hefur íbúðaverð á þennan mælikvarða hækkað tvo mánuði í röð. Fjölbýli hækkaði í verði um 1,0% í mars og sérbýli um 3,4%. Þessi hækkun kemur okkur nokkuð á óvart, við bjuggumst við sveiflum á markaðinum en þetta eru heldur ýktari sveiflur en við höfðum gert ráð fyrir.
Íbúðaverð tekur kipp
Íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði talsvert í marsmánuði og hefur nú hækkað tvo mánuði í röð. Miklar sveiflur einkenna markaðinn og þá sérstaklega á verði á sérbýlum. Miðað við nýjustu tölur er enn talsverður gangur á íbúðamarkaði.
Þrátt fyrir þessa miklu mánaðarhækkun heldur áfram að draga úr árshækkun íbúðaverðs frá því hún stóð sem hæst síðastliðið sumar í 25,5%. Árshækkun í mars mælist 10,7% og hefur ekki verið minni á þennan mælikvarða síðan í byrjun árs 2021. Árshækkun á fjölbýli mælist 11% en á sérbýli 10,6% í marsmánuði.
Eftirspurn enn til staðar
Sveiflur hafa einkennt íbúðamarkaðinn frá því hann snöggkældist síðasta sumar. Sveiflurnar á sérbýlum hafa verið talsvert ýktari en á fjölbýlum. Helsta skýringin á því er að alla jafna eru talsvert færri kaupsamningar þar að baki. Til að mynda voru kaupsamningar á sérbýli á höfuðborgarsvæðinu 66 í febrúar á sama tíma og kaupsamningar á fjölbýli voru 389 talsins.
Nú að undanförnu hafa kaupsamningar á sérbýlum verið sérstaklega fáir eins og sést á myndinni hér að neðan. Á síðasta áratug hafa kaupsamningar á sérbýlum verið að jafnaði 107 í hverjum mánuði. Undanfarna 12 mánuði hafa þeir hins vegar verið talsvert færri eða 78 að meðaltali.
Þetta er ein skýringin á því að sveiflurnar eru mun meiri á sérbýlum. Verðþróun á fjölbýlum virðist vera talsvert jafnari, en þau hafa nú hækkað tvo mánuði í röð.
Verðbólgan
Vísitala íbúðaverðs gefur ágæta vísbendingu um þróun reiknuðu húsaleigunnar sem Hagstofan mælir í vísitölu neysluverðs. Vegna þessarar óvæntu hækkunar mun liðurinn að öllum líkindum hækka meira en við höfðum spáð í nýútgefinni verðbólguspá. Þó ber að hafa í huga að mælingar Hagstofu hafa sveiflast nokkuð minna en vísitala íbúðaverðs undanfarið. Líklega mun það leiða til þess að vísitala neysluverðs hækki um 0,7% í stað 0,6% sem við áður spáðum.
Mun íbúðaverð halda áfram að hækka?
Það þarf að fara varlega við að áætla um stöðu íbúðamarkaðarins út frá einni mánaðarmælingu. Betra er að horfa á þróunina yfir lengra tímabil. Tölur síðustu tveggja mánaða benda þó til þess að það sé enn talsverð eftirspurn til staðar á íbúðamarkaði. Það má ekki gleyma því að það er enn talsverður gangur í hagkerfinu. Til að mynda hafa aldrei fleiri flust til Íslands á einu ári og árið 2022 eða nærri 10 þúsund manns. Stærsti hluti þessa fólks eru erlendir ríkisborgar, sem hafa aldrei verið fleiri á vinnumarkaði. Mannfjöldaþróun er stór áhrifaþáttur í eftirspurn á íbúðamarkaði.
Annar stór áhrifaþáttur er vaxtastig. Vextir hafa umtalsverð áhrif á eftirspurnina og enn erum við ekki að fullu farin að sjá áhrif vaxtahækkana á íbúðamarkaðinn, en það er aðeins mánuður síðan Seðlabankinn hækkaði vexti síðast um 1 prósentu. Vegna þeirra háu vaxta sem eru á óverðtryggðum lánum er aukin ásókn í verðtryggð lán og mun sú þróun að öllum líkindum halda áfram þótt verðtryggðu lánin séu blendin blessun í mikilli verðbólgu.
Við höfum ekki verið þeirrar skoðunar að íbúðaverð muni hríðlækka eins og hefur verið raunin í löndum í kringum okkur. Þessar tölur ýta undir þá skoðun okkar. Samt sem áður teljum við þessar hækkanir vera óvenju miklar miðað við núverandi aðstæður og ekki líklegt að þær verði aftur reglan líkt og var fyrir ári síðan. Okkur þykir líklegast að íbúðaverð muni finna sitt jafnvægi í náinni framtíð, en þangað til gæti það haldið áfram að koma okkur annað slagið á óvart líkt og nú í marsmánuði.
