Íbúðaverð hefur verið að sveiflast nokkuð undanfarna mánuði eftir að markaðurinn snöggkólnaði í ágúst síðastliðnum. Sveiflurnar hafa sérstaklega verið miklar í verði á sérbýli enda almennt sveiflukenndari liður þar sem talsvert færri kaupsamningar liggja að baki á hverjum tíma. Dregið hefur nú úr árshækkun íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu fjóra mánuði í röð. Mælist 12 mánaða hækkun 20,3% í nóvember, en árstakturinn náði toppi í júlí þegar hækkunin mældist 25,5%. Árshækkun á fjölbýli mælist 20,2% en á íbúðum í sérbýli 21,6% í nóvembermánuði.

Íbúðamarkaður hefur róast

Rólegra hefur verið um að litast á íbúðamarkaði að undanförnu en raunin var misserin á undan. Í nóvember var um 550 kaupsamningum á höfuðborgarsvæðinu þinglýst sem er svipaður fjöldi og hefur verið undanfarna mánuði, eða frá því að íbúðamarkaðurinn tók að kólna síðasta sumar. Til samanburðar var ríflega 700 kaupsamningum þinglýst í maí og júní.  Ef horft er til sama mánaðar í fyrra fækkaði viðskiptum í nóvember um fimmtung. Sömu sögu má segja um veltuna, sem hefur verið með svipuðu móti undanfarna mánuði eftir mikla veltu í sumar. Sé litið til sama mánaðar í fyrra er veltan einnig fimmtungi minni í nóvember í ár.

Í mánaðarskýrslu HMS kemur fram að íbúðum sem seljast yfir ásettu verði hefur fækkað talsvert upp á síðkastið. Hlutfall íbúða sem seldust yfir ásettu verði var um 25% á höfuðborgarsvæðinu í október síðastliðnum en til samanburðar var hlutfallið 47% í júlí. Einnig hefur framboð íbúða aukist hratt á höfuðborgarsvæðinu. Samkvæmt talningu okkar mældust næstum 1.800 íbúðir til sölu í byrjun desember sem er aukning um 157% ef miðað er við sama mánuð í fyrra en þá voru einungis um 700 íbúðir til sölu. Með þessu áframhaldi mun aukningin á milli ára verða enn meiri á næstu mánuðum þar sem fjöldi íbúða til sölu náði lágmarki í febrúar á þessu ári. Það að framboðið sé að aukast bendir til þess að íbúðamarkaðurinn er að verða heilbrigðari og mögulega að sækja í jafnvægi.

Verðbólgan í desember

Það er ansi sterk fylgni á milli vísitölu íbúðaverðs frá HMS og markaðsverðs íbúðarhúsnæðis í verðbólgumælingu Hagstofunnar eins og myndin hér að neðan sýnir. Báðar mælingarnar byggja á þriggja mánaða meðaltali samkvæmt þinglýstum kaupsamningum en helsti munurinn er að Hagstofan mælir einnig verð á landsbyggðinni. Myndin sýnir markaðsverð íbúðarhúsnæðis með eins mánaðar töf miðað við vísitölu íbúðaverðs og getur því nýbirt vísitala gefið nokkuð góða vísbendingu um markaðsverð íbúðarhúsnæðis í desembermælingu Hagstofunnar sem birtist á morgun.

Í verðbólguspá okkar fyrir desembermánuð spáðum við því að reiknaða húsaleigan myndi hækka um 0,7% á milli mánaða þar sem markaðsverð íbúðarhúsnæðis myndi skýra um 0,35% af þeirri hækkun. Ætla má að miðað við vísitölu íbúðaverðs gæti reiknaða húsaleigan hækkað eitthvað minna en við spáðum en það mun þó ekki hafa teljandi áhrif á verðbólguspána í heild. Reiknaða húsaleigan byggir nefnilega annars vegar á markaðsverði íbúðarhúsnæðis og hins vegar á vaxtaþætti. Vaxtaþátturinn byggir á 12 mánaða meðaltali verðtryggðra íbúðalánavaxta sem hafa verið á uppleið á undanförnu. Það verður því að teljast ansi líklegt að vaxtaþátturinn muni verða til þess að hækkun mælist í reiknuðu húsaleigunni auk þess sem við teljum enn líkur á því að markaðsverð íbúðarhúsnæðis gæti hækkað lítillega. Ástæðurnar fyrir því eru tvær: Annars vegar hafa íbúðir á landsbyggðinni hækkað undanfarna mánuði og talsverðar líkur að sú þróun haldi áfram. Hins vegar mældist ekki lækkun í markaðsverði íbúðarhúsnæðis í kjölfar þess að vísitala íbúðaverðs lækkaði á milli mánaða í ágústmánuði eins og nefnt er hér að framan. Það verður því áhugavert að sjá þróun þessara tveggja mælikvarða innbyrðis á morgun þegar gögn um markaðsverð íbúðarhúsnæðis birtast í verðbólgumælingu Hagstofunnar.

Íbúðaverð lækkar víðast hvar í kringum okkur - en lækkar það hér?

Mikil hækkun íbúðaverðs í faraldrinum er ekki einungis bundin við Ísland heldur var það sama uppi á teningnum víðast hvar í kringum okkur. Það er þó áhugavert að íbúðamarkaðir virðast hafa kólnað nokkuð hraðar í öðrum löndum en hér. Til að mynda lækkaði verð í Noregi um 2,5% að raunvirði á þriðja ársfjórðungi 2022 og í Bandaríkjunum um 1% á sama tíma. Á þessum sama fjórðungi hækkaði aftur á móti raunverð íbúða um 2% hér á landi.

Ástæða fyrir miklum hækkunum í öðrum löndum í faraldrinum er að miklu leyti sú sama og hérlendis, stjórnvöld réðust í eftirspurnarhvetjandi aðgerðir í kjölfar faraldursins. En ljóst er að eftirspurn hefur dvínað talsvert hraðar víðast hvar erlendis en hér á landi. Ætla má að meginástæðan sé að flest lönd eru ekki að glíma við framboðsskort í jafn miklum mæli og raunin hefur verið hér á landi auk þess sem lýðfræðilegar breytingar ýta síður upp eftirspurninni. Það má líka velta fyrir sér hvort nágrannalönd okkar séu næmari fyrir vaxtabreytingum, en seðlabankar víðs vegar um heiminn hafa hækkað vexti til að hemja verðbólguna sem geisar nú um allan heim. Aftur á móti eru Íslendingar allvanir háu vaxtastigi og láta það mögulega síður stoppa sig í íbúðarkaupum.

Í þjóðhagsspá okkar frá því í september spáðum við því að íbúðamarkaður myndi kólna allhratt það sem eftir lifði árs og hækka samtals um 19% yfir árið. Við spáum íbúðaverði yfir allt landið og miðum því við markaðsverð íbúðarhúsnæðis. Það sem af er ári hefur íbúðaverð nú þegar hækkað um 20% og útlit er fyrir litla eða enga hækkun í desember miðað við nýjustu tölur. Spáin okkar fyrir árið er því líklega nokkuð nærri lagi. Erfiðara er að spá fyrir um næstu mánuði og misseri. Við spáum því að íbúðamarkaðurinn muni stefna í visst jafnvægi og sigla lygnan sjó á komandi mánuðum. Verð á íbúðamarkaði hefur verið að sveiflast til og það gæti vel farið svo að verðið lækki til skemmri tíma en við teljum að til meðallangs tíma litið muni íbúðaverð þróast í takt við annað verðlag.